Eine Wohnung, die in einer mittelgroßen Stadt gekauft, fünf Jahre möbliert vermietet und dann mit einem scheinbaren Gewinn verkauft wird, mag wie eine einfache Operation erscheinen. Die Besteuerung beim Verkauf und die gesetzlichen Verpflichtungen, die 2026 gelten, wiegen jedoch schwer im Endergebnis. Ein erfolgreiches Immobilieninvestment heute setzt voraus, dass man diese Parameter beherrscht, noch bevor man einen Vorvertrag unterschreibt.
LMNP oder unmöblierte Vermietung im Jahr 2026: eine steuerliche Entscheidung, die das gesamte Projekt bestimmt
Das Steuersystem bestimmt die Art der zu suchenden Immobilie, das tatsächliche Budget und die Ausstiegsstrategie. Es ist daher der erste Parameter, der festgelegt werden muss, noch bevor man mit der Suche beginnt.
Seit 2026 ist das System der Immobiliensteuerbefreiung auf unmöblierte Vermietung und Mehrfamilienhäuser beschränkt. Für einen Investor, der ein möbliertes Studio in einer Eigentümergemeinschaft in Betracht zog, ändert diese Einschränkung die Situation.
Der Status LMNP (nicht-professioneller möblierter Vermieter) bleibt zugänglich, aber der steuerliche Vorteil des LMNP ist beim Verkauf weniger vorteilhaft als zuvor. Eine sehr rentable Strategie während der Haltedauer kann zu einer höheren Steuerlast zum Zeitpunkt der Veräußertung führen. Es wird empfohlen, die Steuerbelastung über die gesamte geplante Haltedauer, einschließlich des Verkaufs, zu simulieren, bevor man zwischen möbliert und unmöbliert wählt.
Um die Angebote und Renditen je nach Stadt zu vergleichen, gibt es Werkzeuge auf https://www.yakaimmo.fr/, die es ermöglichen, Lage, Art der Immobilie und Mietschätzung zu kombinieren.
Reale Mietrendite: Was die Simulatoren nicht berechnen
Online-Simulatoren zeigen eine Bruttorendite an, indem sie die Jahresmiete durch den Kaufpreis teilen. Die Nettorendite nach Steuern, die einzige, die eine Kaufentscheidung lenkt, berücksichtigt die Eigentümergemeinschaftskosten, die Grundsteuer, die Instandhaltungsarbeiten, die Versicherung für nicht selbstgenutzte Immobilien, die Verwaltungskosten und die Besteuerung der Mieteinnahmen.
Die oft unterschätzten Posten
- Die Mietausfälle: selbst in einem angespannten Gebiet muss man mit einigen Wochen ohne Miete zwischen zwei Mietern rechnen, um die Wohnung in Stand zu setzen und einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben.
- Die Arbeiten zur energetischen Sanierung: Immobilien mit den Energieeffizienzklassen F oder G werden schrittweise aus dem Mietmarkt ausgeschlossen. Eine schlecht isolierte Altbauwohnung kann erhebliche Investitionen erfordern, bevor sie legal vermietet werden kann.
- Die delegierte Mietverwaltung: Die Honorare einer Agentur machen in der Regel mehrere Renditepunkte weniger aus. Selbst zu verwalten spart Kosten, erfordert jedoch Zeit und birgt das Risiko rechtlicher Fehler bei Mietverträgen oder Übergabeprotokollen.
Die Nettorendite vor der Unterschrift zu berechnen vermeidet die klassische Enttäuschung des Vermieters, der nach zwei Jahren entdeckt, dass seine Investition mehr kostet, als sie einbringt.
Saisonvermietung: die gesetzlichen Anforderungen von 2026
Die Kurzzeitvermietung auf Plattformen wie Airbnb bleibt verlockend, um die Mieteinnahmen zu steigern. Die Regeln haben sich jedoch erheblich geändert.
Das Gesetz Le Meur erlaubt es den Gemeinden, die maximale Mietdauer für eine Hauptwohnung von 120 auf 90 Tage zu senken. Mehrere große Städte haben diese Möglichkeit bereits aktiviert. Seit dem 20. Mai 2026 müssen touristische möblierte Unterkünfte über das nationale Portal Déclaloc registriert werden, und die Plattformen tragen zur Überwachung der Übernachtungen bei.
Ein Investor, der auf saisonale Vermietung setzt, muss die lokale Gesetzgebung vor dem Kauf überprüfen, nicht danach. In einigen Gemeinden erfordert der Wechsel der Nutzung einer Wohnung in eine touristische möblierte Unterkunft eine vorherige Genehmigung, mit der Verpflichtung zur Kompensation (z.B. Umwandlung eines Gewerberaums in Wohnraum zur Kompensation).
Die Rückmeldungen zur realen Rentabilität der saisonalen Vermietung variieren, sobald diese Anforderungen berücksichtigt werden. In Städten, die die Dauer stark einschränken, kann die Rendite unter der einer klassischen möblierten Vermietung liegen, mit einer viel aufwendigeren Verwaltung (Reinigung, Empfang, Anzeigen, Bewertungen).
Neu oder Alt: eine Entscheidung, die durch den Zustand des Marktes verändert wird
Der Markt für Neubauten bleibt fragil. Die Verkäufe neuer Wohnungen bleiben auf niedrigem Niveau, auch wenn das Mietinvestment einen leichten Aufschwung gezeigt hat. Dieses Umfeld verändert die klassische Entscheidung.
Bestandsimmobilien bieten niedrigere Kaufpreise pro Quadratmeter, eine oft zentralere Lage und eine höhere Bruttorendite. Im Gegenzug sind sie mit Renovierungsarbeiten, die manchmal erheblich sein können, und einer weniger vorteilhaften Grundsteuer belastet, wenn man nicht in das reale System wechselt.
Neubauten garantieren aktuelle energetische Standards, reduzierte Notarkosten und keine Arbeiten für mehrere Jahre. Im Gegenzug gibt es einen höheren Kaufpreis und ein Risiko der Abwertung beim Verkauf, wenn das Viertel seine Entwicklungserwartungen nicht erfüllt hat.
Drei Kriterien zur Entscheidungsfindung
- Die Mietnachfrage im Sektor: Eine gut gelegene Altbauwohnung in einer Stadt, in der die Nachfrage das Angebot übersteigt, wird sich problemlos vermieten, selbst ohne die Standards eines Neubaus.
- Die Fähigkeit, Renovierungsarbeiten zu steuern: Der Kauf einer Wohnung zur Renovierung für die Vermietung setzt voraus, dass man Kostenvoranschläge, Handwerker und Fristen beherrscht. Ohne diese Kompetenz überschreitet das Renovierungsbudget fast immer die Planung.
- Der Haltedauerhorizont: Über einen kurzen Zeitraum (weniger als acht Jahre) amortisieren sich die Erwerbsnebenkosten eines Neubaus nur schwer. Über fünfzehn Jahre oder mehr gleicht das Fehlen größerer Arbeiten die anfänglichen Mehrkosten aus.
Jede Entscheidung, vom Steuersystem bis zur Art der Immobilie, verändert die endgültige Rentabilität um mehrere Punkte. Die Wahl des Steuersystems beeinflusst die Rentabilität ebenso stark wie die Lage. Bevor man nach einer Wohnung sucht, spart man Zeit, indem man den rechtlichen und steuerlichen Rahmen mit einem Buchhalter oder einem Vermögensberater klärt, anstatt die Anforderungen nach der Unterschrift zu entdecken.
