Een appartement gekocht in een middelgrote stad, gemeubileerd verhuurd gedurende vijf jaar, en vervolgens met een schijnbare meerwaarde doorverkocht, lijkt een eenvoudige operatie. De belasting bij verkoop en de regelgeving die van toepassing is in 2026 wegen echter zwaar op het eindresultaat. Succesvol investeren in vastgoed vandaag de dag vereist dat je deze parameters beheerst, zelfs voordat je een compromis ondertekent.
LMNP of ongemeubileerde verhuur in 2026: een fiscale afweging die het hele project bepaalt
Het fiscale regime bepaalt het type goed dat je moet zoeken, het werkelijke budget en de exitstrategie. Dit is dus de eerste parameter die moet worden vastgesteld, zelfs voordat je gaat prospecteren.
Sinds 2026 is het systeem van belastingvermindering voor vastgoed gereserveerd voor ongemeubileerde verhuur en collectieve gebouwen. Voor een investeerder die een gemeubileerde studio in een VVE overwoog, verandert deze beperking de situatie.
De status LMNP (niet-professionele verhuurder in gemeubileerde woningen) blijft toegankelijk, maar het fiscale voordeel van de LMNP is minder gunstig bij verkoop dan voorheen. Een zeer winstgevende strategie tijdens het bezit kan leiden tot een zwaardere belastinglast op het moment van overdracht. Het wordt aanbevolen om de belasting over de gehele voorziene houdperiode, inclusief verkoop, te simuleren voordat je kiest tussen gemeubileerd en ongemeubileerd.
Om advertenties en rendementen per stad te vergelijken, zijn er tools beschikbaar op https://www.yakaimmo.fr/ die het mogelijk maken om locatie, type goed en huurwaarde te combineren.
Werkelijke huurwaarderentabiliteit: wat de simulators niet berekenen
Online simulators tonen een bruto rendement door de jaarlijkse huur te delen door de aankoopprijs. Het netto rendement na belasting, de enige die een aankoopbeslissing beïnvloedt, omvat de VVE-kosten, onroerendezaakbelasting, onderhoudswerkzaamheden, verzekering voor niet-bewoners, beheerkosten en belasting op onroerend inkomen.
De vaak onderschatte posten
- De leegstand: zelfs in een krap gebied moet je rekening houden met enkele weken zonder huur tussen twee huurders, de tijd die nodig is om de woning in orde te maken en een nieuw huurcontract te ondertekenen.
- De kosten voor energieconformiteit: woningen met een thermische classificatie F of G worden geleidelijk uitgesloten van de huurmarkt. Een oud slecht geïsoleerd goed kan een zware investering vereisen voordat het legaal kan worden verhuurd.
- De uitbestede verhuurbeheer: de honoraria van een bureau vertegenwoordigen meestal meerdere punten minder rendement. Zelf beheren bespaart kosten, maar kost tijd en kan leiden tot juridische fouten met betrekking tot huurcontracten of inspecties.
Bereken het netto rendement voordat je ondertekent om de klassieke teleurstelling van de verhuurder te vermijden die na twee jaar ontdekt dat zijn investering meer kost dan het oplevert.
Korte termijn verhuur: de regelgeving van 2026
Korte termijn verhuur op platforms zoals Airbnb blijft aantrekkelijk om de huurinkomsten te verhogen. De regels zijn echter aanzienlijk veranderd.
De wet Le Meur staat gemeenten toe de maximale verhuurperiode van een hoofdverblijf van 120 naar 90 dagen te verlagen. Verschillende grote steden hebben deze mogelijkheid al geactiveerd. Sinds 20 mei 2026, moeten toeristische gemeubileerde woningen geregistreerd worden via het nationale portaal Déclaloc, en de platforms dragen bij aan het volgen van de overnachtingen.
Een investeerder die inzet op seizoensverhuur moet de lokale regelgeving vóór de aankoop controleren, niet erna. In sommige gemeenten vereist de wijziging van het gebruik van een woning naar toeristische gemeubileerde verhuur een voorafgaande vergunning, met een verplichting tot compensatie (een commercieel pand omzetten in een woning ter compensatie).
De terugkoppeling varieert over de werkelijke rentabiliteit van seizoensverhuur zodra deze beperkingen zijn geïntegreerd. In steden die de duur sterk beperken, kan het rendement onder dat van een klassieke gemeubileerde verhuur vallen, met een veel zwaardere beheerlast (schoonmaak, ontvangst, advertenties, beoordelingen).
Nieuw of oud: een afweging beïnvloed door de marktsituatie
De markt voor nieuwbouw blijft fragiel. De verkopen van nieuwe appartementen blijven op een laag niveau, ook al heeft de vastgoedverhuur een lichte opleving laten zien. Deze context verandert de klassieke afweging.
Oude woningen bieden lagere aankoopprijzen per vierkante meter, vaak een centralere locatie en een hoger bruto rendement. Daarentegen zijn ze blootgesteld aan renovatiewerkzaamheden, soms zwaar, en een minder gunstige onroerendezaakbelasting als je niet overgaat naar het werkelijke regime.
Nieuwbouw garandeert recente energie-eisen, lagere notariskosten en geen werkzaamheden gedurende meerdere jaren. De keerzijde is een hogere aankoopprijs en een risico op waardevermindering bij verkoop als de wijk zijn ontwikkelingsbelofte niet waarmaakt.
Drie criteria om te beslissen
- De huurdruk in de sector: een goed gelegen oud goed in een stad waar de vraag het aanbod overtreft, zal zonder moeite verhuurd worden, zelfs zonder de normen van nieuwbouw.
- De capaciteit om renovatiewerkzaamheden te beheren: het kopen van een woning om te renoveren voor verhuur vereist dat je de offertes, de vakmensen en de termijnen beheerst. Zonder deze vaardigheid, loopt het renovatiebudget bijna altijd uit de hand.
- De houdhorizon: over een korte periode (minder dan acht jaar) zijn de acquisitiekosten van nieuwbouw moeilijk terug te verdienen. Over vijftien jaar of langer compenseert de afwezigheid van grote werkzaamheden de initiële meerkosten.
Elke beslissing, van het fiscale regime tot het type goed, beïnvloedt de uiteindelijke rentabiliteit met meerdere punten. De keuze van het fiscale regime beïnvloedt de rentabiliteit net zozeer als de locatie. Voordat je op zoek gaat naar een appartement, is het beter om de juridische en fiscale kaders met een accountant of een vermogensbeheerder vast te stellen, in plaats van de beperkingen pas na de ondertekening te ontdekken.
